Mag de verhuurder de huur verhogen midden in de contractperiode?

Nee, als hoofdregel mag de verhuurder de huur niet verhogen midden in een lopende contractperiode. De huur is overeengekomen voor een bepaald bedrag en kan niet eenzijdig door de verhuurder worden gewijzigd tijdens de looptijd. Dit volgt uit 12 kap. 19 § jordabalken (het Zweedse huurrecht), dat bepaalt dat de huur voor een bepaald bedrag moet zijn vastgesteld en dat wijzigingen een overeenkomst of een besluit van de hyresnämnden (de Huurcommissie) vereisen.

Als je een tijdelijk contract hebt, bijvoorbeeld voor een jaar, geldt de overeengekomen huur voor de hele periode. De verhuurder kan niet in oktober komen zeggen dat de huur vanaf november omhoog gaat, alleen maar omdat hij dat wil. Wil de verhuurder de huur verhogen, dan moet hij ofwel wachten tot de contractperiode is verstreken of, bij een doorlopend contract, het contract opzeggen om de huur opnieuw te onderhandelen – en ook dan zijn er regels die jou als huurder beschermen.

Wat geldt bij doorlopende contracten?

Bij een doorlopend contract, dat wil zeggen een contract dat geldt tot nader order, kan de verhuurder een huurverhoging aanvragen. Maar dat gebeurt niet automatisch en niet zonder procedure. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek om een nieuwe huur sturen, en als jullie er niet uitkomen, kan de verhuurder een zaak aanhangig maken bij de hyresnämnden. De hyresnämnden beoordeelt dan of de nieuwe huur redelijk is, onder andere door een vergelijking met vergelijkbare woningen in de buurt.

Een veelvoorkomend misverstand is dat de verhuurder de huur zonder meer kan verhogen met een bepaalde index of een bepaald percentage. Dat is niet zo. Er is geen automatische indexering in de huurwetgeving. Een verhoging moet altijd redelijk en gemotiveerd zijn. De hyresnämnden kan bovendien beslissen dat een verhoging pas vanaf een bepaald moment mag ingaan, vaak vroegstens een maand nadat de verhuurder de eis heeft gesteld.

Mag de verhuurder de huur verhogen midden in de contractperiode bij onderhuur?

Bij onderhuur (andrahandsuthyrning) gelden deels andere regels. Als je je bostadsrätt (een appartement in eigendom) onderverhuurt, of als je zelf in onderhuur woont, kan de huur tijdens de contractperiode worden aangepast – maar alleen onder bepaalde voorwaarden. De wet bepaalt dat partijen mogen afspreken dat de vergoeding voor nutsvoorzieningen zoals verwarming, elektriciteit en water wordt betaald met een bedrag dat overeenkomt met de kosten van het verbruik.

Dit betekent dat een onderverhuurder de huur niet midden in de contractperiode kan verhogen zonder steun in het contract. Het contract kan echter een clausule bevatten dat de huur wordt aangepast bij gewijzigde exploitatiekosten. Zo'n clausule moet duidelijk zijn geformuleerd en mag niet onredelijk zijn. Als de clausule ontbreekt, geldt de overeengekomen huur voor de hele periode.

Wat zegt de wet over de bescherming van de huurder?

De bescherming van de huurder tegen huurverhogingen midden in de contractperiode is sterk. De basisbescherming staat in 12 kap. jordabalken, waaruit blijkt dat huurcontracten schriftelijk moeten zijn als een partij daarom vraagt, en dat de huur voor een bepaald bedrag moet zijn vastgesteld. Een verhuurder die de huur verhoogt zonder steun in contract of wet, riskeert te veel betaalde huur te moeten terugbetalen.

Als de verhuurder toch zonder grond de huur verhoogt, kun je als huurder de verhoging betwisten. Doe dit schriftelijk en bewaar alle documentatie. Neem daarna contact op met de hyresnämnden voor begeleiding. De hyresnämnden kan vaststellen dat de oude huur geldt en dat de verhoogde huur moet worden terugbetaald.

Tabel: Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen?

Wat kun je doen als de verhuurder toch verhoogt?

Als de verhuurder de huur midden in de contractperiode zonder grond verhoogt, moet je snel handelen. Begin met het schriftelijk bezwaar maken tegen de verhoging. Geef aan dat je deze niet accepteert en dat je verwijst naar het geldende contract. Betaal daarna de oude huur totdat het geschil is opgelost. Het betalen van de verhoogde huur kan worden opgevat als acceptatie.

Neem daarna contact op met de hyresnämnden. Je kunt een aanvraag indienen om de huur te laten vaststellen. De hyresnämnden behandelt de zaak en kan beslissen dat de oude huur geldt. Als de verhuurder al te veel heeft ontvangen, kan de nämnden ook beslissen tot terugbetaling. Lees meer over hoe de hyresnämnden werkt in onze gids over hyresnämnden en je rechten als huurder.

Mag de verhuurder de huur verhogen midden in de contractperiode bij huurkoop?

Bij huurkoop (hyrköp), dat wordt geregeld in de wet over huurkoop van woningen, gelden bijzondere bepalingen. Dit betekent dat een wijziging van de vergoeding in het contract moet zijn geregeld om geldig te zijn.

De wet bepaalt dat de verkoper informatie moet verstrekken over hoe de huurkoopvergoeding kan worden gewijzigd. Als het contract geen dergelijke clausule bevat, kan de vergoeding niet midden in de contractperiode worden verhoogd. Dit beschermt de huurkoper tegen onverwachte kosten. Voor meer informatie over huurkoop, zie ons artikel over moet de verhuurder huurkoop goedkeuren volgens de nieuwe wet.

Wat geldt voor nieuwbouwappartementen?

Voor nieuwbouwappartementen geldt een bijzondere regeling die presumtionshyra (vermoedelijke huur) wordt genoemd. Dit betekent dat de huur bij nieuwbouw hoger kan worden vastgesteld dan de gebruikswaarde, maar dat de verhuurder de huur dan niet kan verhogen tijdens de eerste jaren zonder bijzondere redenen. De presumtionshyra geldt meestal 15 jaar, maar gedurende die tijd mag de huur alleen worden verhoogd in overeenstemming met wat is overeengekomen, vaak gekoppeld aan de consumentenprijsindex.

Ook hier geldt dat een verhoging midden in de contractperiode steun in het contract vereist. Als het contract bepaalt dat de huur de index volgt, kan de verhuurder de huur verhogen in overeenstemming met de indexwijziging. Maar zonder een dergelijke clausule is er geen ruimte voor verhoging.

Veelgestelde vragen

Kan de verhuurder de huur met drie maanden opzegtermijn midden in de contractperiode verhogen?

Nee. Bij een tijdelijk contract kan de verhuurder de huur niet verhogen tijdens de looptijd, ongeacht de opzegtermijn. Bij een doorlopend contract is een schriftelijk verzoek en vaak een toetsing door de hyresnämnden vereist. Drie maanden opzegtermijn is niet voldoende om de huur eenzijdig te wijzigen.

Wat gebeurt er als ik de verhoogde huur betaal zonder te protesteren?

Als je de verhoogde huur gedurende langere tijd betaalt zonder bezwaar, kan dit worden opgevat als acceptatie van de verhoging. Daarom is het belangrijk om een verhoging direct schriftelijk te betwisten. Bewaar alle correspondentie en betaal de oude huur totdat het geschil is opgelost.

Kan de verhuurder de huur verhogen om gestegen exploitatiekosten te dekken?

Niet zonder steun in het contract. Als het contract een clausule bevat dat de huur wordt aangepast bij gewijzigde exploitatiekosten, kan de verhuurder dat doen. Anders is een nieuwe overeenkomst of een besluit van de hyresnämnden vereist. Voor onderhuur gelden bijzondere regels in de privatuthyrningslagen.

Gelden dezelfde regels voor een bostadsrätt die wordt onderverhuurd?

Ja, in hoofdzaak. Bij onderhuur van een bostadsrätt geldt de privatuthyrningslagen, die vereist dat de huur voor een bepaald bedrag is vastgesteld. Een verhoging midden in de contractperiode vereist steun in het contract. Lees meer over onderhuur van bostadsrätt en nieuwe regels.

Samenvatting

De vraag of de verhuurder de huur midden in de contractperiode mag verhogen heeft een duidelijk antwoord: nee, niet zonder steun in contract of wet. De huurder heeft een sterke bescherming via het jordabalken en, voor onderhuur, via de privatuthyrningslagen. Als je te maken krijgt met een onterechte verhoging, handel dan snel, maak schriftelijk bezwaar en neem contact op met de hyresnämnden.

Om geschillen te voorkomen, zorg ervoor dat je huurcontract duidelijk en schriftelijk is. Controleer of er clausules zijn over huuraanpassing. Als je twijfelt over je rechten, zoek dan advies bij de Hyresgästföreningen (de Zweedse huurdersvereniging) of een jurist met expertise op het gebied van huurrecht. Je kunt ook onze andere gidsen lezen, bijvoorbeeld over waarborgsom en wat de verhuurder mag inhouden of over meubeltoeslag en wanneer je 15 procent mag toepassen.

Deze tekst is algemene informatie en geen juridisch advies. Voor jouw specifieke geval moet je contact opnemen met een jurist of de hyresnämnden.