| Woning 1 (privatuthyrningslagen) | Woning 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Huur | Kosten gebaseerd – kapitaalkosten + exploitatiekosten | Gebruikswaardehuur, vergeleken met huurwoningen in de omgeving |
| Overhuur | Kon alleen naar voren worden verlaagd | Kon met terugwerkende kracht worden teruggevorderd |
| Besittningsskydd | Nee | Ja, na twee jaar in tweede hand |
| Opzegging door de verhuurder | 3 maanden, zonder reden | Reden vereist |
Tot 1 juli 2026 bestond er een regel die veel particuliere verhuurders verraste: als je twee woningen tegelijk verhuurde, gold de privatuthyrningslagen alleen voor de eerste verhuur. De tweede viel onder de hyreslagen – met heel andere regels voor huur, opzegging en besittningsskydd (huurbescherming).
Die regel is nu verdwenen. Door de nieuwe privatuthyrningslagen (2026:772), die op 1 juli 2026 in werking trad en de wet over verhuur van eigen woning (2012:978) verving, kun je tot twee woningen verhuren onder hetzelfde regelwerk.
Zo was het vroeger – en waarom dat ertoe deed
Volgens de oude wet gold deze niet "voor een verhuur die plaatsvindt naast een eerdere verhuur waarop de wet van toepassing is". In de praktijk: woning nummer twee viel onder de hyreslagen, 12 kap. jordabalken.
Het verschil was groot:
Velen ontdekten dit pas toen huurder nummer twee naar de hyresnämnden ging.
Wat geldt vanaf 1 juli 2026
De nieuwe wet stelt de grens op een andere manier. Deze geldt niet als de verhuurder "regelmatig meer dan twee woningen verhuurt die geen deel uitmaken van de eigen woning van de verhuurder" (3 §). Dus:
- Eén of twee woningen – privatuthyrningslagen geldt voor beide.
- Drie of meer, regelmatig – de wet geldt helemaal niet, en je valt voor alle verhuringen onder de hyreslagen.
- Kamers in je eigen woning tellen niet mee voor de twee.
De wet geldt nog steeds alleen voor natuurlijke personen en nalatenschappen, en niet voor verhuur voor recreatieve doeleinden.
De huur wordt vrij bepaald – maar kan worden teruggevorderd
De hoofdregel is nu dat jij en de huurder de huur overeenkomen. De huurder kan echter de hyresnämnden vragen een huur te toetsen die "aanzienlijk hoger is dan de huur die in het algemeen wordt gevraagd" voor vergelijkbare particuliere verhuringen (2 kap. 5 §).
Het nieuws om in de gaten te houden: als de nämnden de huur verlaagt, moet de verhuurder het te veel ontvangen bedrag terugbetalen, plus rente (2 kap. 6 §). Onder de oude wet kon de nämnden de huur alleen naar de toekomst wijzigen. Vrijere huurprijsstelling brengt dus een terugwerkend risico met zich mee dat er voorheen niet was.
Drie maanden opzegtermijn – voor beide partijen
Voor nieuwe contracten geldt drie kalendermaanden opzegtermijn als hoofdregel, voor zowel verhuurder als huurder. Voorheen kon de huurder met één maand opzeggen. Een contract voor bepaalde tijd eindigt aan het einde van de huurperiode, en de huurder kan het tussentijds opzeggen met drie maanden opzegtermijn.
De verhuurder kan het contract nog steeds met onmiddellijke ingang opzeggen bij bijvoorbeeld wanbetaling, ongeoorloofde onderverhuur of ernstige overlast.
Belangrijk: oude contracten volgen de oude wet
De overgangsbepaling is duidelijk – de ingetrokken wet blijft van toepassing op contracten die onder die wet zijn gesloten. Als je verhuurt op een contract dat vóór 1 juli 2026 is ondertekend, geldt dus 2012:978, met één maand opzegtermijn voor de huurder en kosten gebaseerde huur.
Als je twee woningen verhuurt op contracten van verschillende kanten van de jaarwisseling, kun je dus twee verschillende regelwerken tegelijk hebben. Sluit nieuwe contracten als je wilt dat beide onder de nieuwe wet vallen.
Je hebt nog steeds toestemming nodig
De nieuwe wet verandert niet wie toestemming moet geven:
- Bostadsrätt (tenant-owned flat) – toestemming van de vereniging, anders van de hyresnämnden. De regels voor onderverhuur van een bostadsrätt werden tegelijkertijd ruimer: eerdere verhuringen wegen lichter mee bij een nieuwe aanvraag.
- Hyresrätt (huurwoning) – de privatuthyrningslagen geldt nooit voor onderverhuur van een huurwoning. Daar is toestemming van de verhuurder vereist en gelden de regels van de hyreslagen.
- Villa, ägarlägenhet, fritidshus – geen toestemming, maar recreatieve verhuur valt buiten de wet.
Belasting: de aftrek geldt per woning
De schablonavdrag (forfaitaire aftrek) van 40.000 kr is per woning en per jaar, niet per persoon. Als je twee woningen verhuurt, krijg je dus twee forfaitaire aftrekken – plus de extra aftrek voor elk woningtype. Rekenvoorbeelden en details vind je in onze gids over belasting bij onderverhuur.
Denk er ook aan dat een woning die je niet zelf gebruikt door Skatteverket (de Zweedse belastingdienst) kan worden beoordeeld als bedrijfspand – en dat verhuur van drie of meer woningen regelmatig precies de grens is waar de wet ophoudt te gelden.
Checklist voordat je woning nummer twee verhuurt
- Controleer of je niet al regelmatig meer dan twee woningen verhuurt.
- Sluit nieuwe contracten als je de nieuwe wet op beide woningen wilt toepassen.
- Stel een huur die je kunt rechtvaardigen ten opzichte van wat andere particuliere verhuringen kosten – het terugbetalingsrisico is nieuw.
- Houd rekening met drie maanden opzegtermijn in je berekening, ook van de kant van de huurder.
- Vraag toestemming aan de vereniging of verhuurder waar dat nodig is.
- Houd de forfaitaire aftrek per woning in de gaten bij je belastingaangifte.
Verder lezen
- Nieuwe huurwet 2026: zo veranderen de regels voor verhuur
- Belasting bij onderverhuur
- Hoeveel huur mag je vragen
Veelgestelde vragen
Mag ik nu twee woningen tegelijk verhuren? Ja. Vanaf 1 juli 2026 vallen tot twee woningen onder de privatuthyrningslagen. De grens ligt bij het regelmatig verhuren van meer dan twee woningen die geen deel uitmaken van je eigen woning.
Wat gebeurt er als ik drie woningen verhuur? Dan geldt de privatuthyrningslagen helemaal niet – de hyreslagen (12 kap. jordabalken) wordt op alle verhuringen toegepast, met gebruikswaardehuur en besittningsskydd volgens die regels.
Gelden de nieuwe regels voor mijn bestaande huurcontract? Nee. Contracten die vóór 1 juli 2026 zijn gesloten, volgen de oude wet zolang ze lopen.
Telt een verhuurde kamer in mijn eigen woning mee als een van de twee? Nee. De uitzondering betreft woningen die geen deel uitmaken van de eigen woning van de verhuurder.
Kan de huurder huur terugvorderen? Ja, als de hyresnämnden een huur verlaagt die aanzienlijk hoger is dan wat in het algemeen wordt gevraagd, moet het overschot met rente worden terugbetaald. Dat is een aanscherping ten opzichte van de oude wet.
Verhuur veilig met Bofrid
Twee woningen betekent twee keer zoveel huurders om te vinden, te screenen en te beheren. Op Bofrid plaats je je advertentie gratis, krijg je geverifieerde huurders met BankID-legitimatie en kredietcontrole, en beheer je de communicatie op één plek.
Meer over de hervorming in het algemeen vind je in ons overzicht van de nieuwe privatuthyrningslagen 2026.
Dit artikel is algemene informatie en vervangt geen juridisch advies in het individuele geval.
