Wat betekent de privatuthyrningslag (2026:772) voor inwonende (inneboende)?

De privatuthyrningslag (2026:772) geldt voor inwonende (inneboende) – wanneer je een kamer verhuurt in een woning die je zelf bezit. De wet omvat de verhuur van "huizen of delen van huizen" volgens 1 kap. 1 §, en een kamer in je villa of bostadsrätt (tenant-owned flat) is precies zo'n deel van een huis. Verhuur je daarentegen een kamer in een woning die je zelf huurt, dan geldt de wet helemaal niet – dan is 12 kap. jordabalken (de Zweedse Landcode) van toepassing.

Dit is nieuw sinds 1 juli 2026, toen de Privatuthyrningslag (2026:772) in werking trad en de wet (2012:978) over verhuur van eigen woning verving.

Gaat de privatuthyrningslag (2026:772) over inwonende?

Ja, in de meeste gevallen. Volgens 1 kap. 1 § omvat de wet overeenkomsten waarbij een natuurlijke persoon of een nalatenschap tegen vergoeding een huis of delen van een huis aan iemand anders verhuurt, op voorwaarde dat de verhuur geheel of voor een niet onbelangrijk deel betrekking heeft op bewoning. Wat verhuurd wordt heet in de wettekst "lägenhet" (woning), ongeacht of het om een hele villa of een enkele kamer gaat.

Twee andere bepalingen bevestigen dit. In 1 kap. 3 § wordt de verhuurder uitgezonderd die regelmatig meer dan twee woningen verhuurt "die geen deel uitmaken van de woning van de verhuurder" – een formulering die alleen zinvol is als woningen die wel deel uitmaken van de woning van de verhuurder anders onder de wet vallen. En 5 kap. 3 § laatste lid zegt dat de huurder geen eigen inwonende mag hebben zonder toestemming van de verhuurder "als de woning deel uitmaakt van de woning van de verhuurder". De wet regelt dus uitdrukkelijk wonen onder hetzelfde dak als de verhuurder.

Drie uitzonderingen – en de belangrijkste voor jou als inwonende

1 kap. 3 § somt op wanneer de wet niet geldt:

• de verhuurder verhuurt regelmatig meer dan twee woningen die geen deel uitmaken van de woning van de verhuurder,
• de verhuurder bezit de woning met huurrecht (hyresrätt), of
• de verhuur betreft recreatiedoeleinden.

De tweede uitzondering is in de praktijk het belangrijkst. Bezit je verhuurder de woning zelf met huurrecht, dan valt jullie overeenkomst buiten de wet en geldt in plaats daarvan 12 kap. jordabalken. De eerste twee uitzonderingen blijven bovendien van kracht, zelfs als de omstandigheden later veranderen.

Het verschil tussen inwonende zijn en huurder zijn is op zichzelf de moeite waard om uit elkaar te houden, en dat behandelen we in Inneboende vs. Hyresgäst: Wat is het verschil en welke rechten heb je?.

Wat er veranderde toen 2026:772 de 2012:978 verving

De oude wet werd ingetrokken via de overgangsbepalingen van de nieuwe wet. Daar staat ook dat de ingetrokken wet nog steeds geldt voor overeenkomsten die volgens die wet zijn gesloten – een inwonendecontract van daarvoor loopt dus door op de oude regels.

De huur: zo wordt die vastgesteld, en zo wordt die getoetst

De huur wordt vastgesteld door overeenkomst bij het sluiten van de overeenkomst en moet in een bedrag zijn vastgesteld (2 kap. 1 §). Vergoeding voor nutsvoorzieningen – verwarming, koeling, warm water, elektriciteit en water en riolering – mag daarentegen worden overeengekomen op basis van werkelijk verbruik. Ontbreekt een overeenkomst, dan moet een redelijk bedrag worden betaald, waarbij vooral wordt meegewogen wat de partijen bedoelden bij het sluiten van de overeenkomst.

Vindt de inwonende dat de huur te hoog is, dan kan hij een aanvraag indienen bij de hyresnämnden (2 kap. 5 §). De commissie verlaagt de huur alleen als die aanzienlijk hoger is dan wat in het algemeen wordt gevraagd voor vergelijkbare of in vergelijkbare mate gevraagde woningen die volgens dezelfde wet worden verhuurd. De vergelijking wordt dus gemaakt met andere particuliere verhuur. Dat is een echte verandering: onder de ingetrokken wet was het uitgangspunt juist de kapitaal- en exploitatiekosten van de verhuurder.

Wordt de huur verlaagd, dan geldt het nieuwe niveau vanaf de dag van de aanvraag, en moet de verhuurder te veel ontvangen bedragen terugbetalen met rente (2 kap. 6 §). De partijen mogen ook een indexaanpassing overeenkomen, maar een nieuwe huur gaat pas in ten vroegste een maand na een schriftelijke mededeling, en de vorige huur moet minstens een jaar hebben gegolden (2 kap. 4 §).

Verhuur je een kamer in een bostadsrätt, dan komen daar de eigen kosten van de vereniging bij, die we behandelen in Kosten bij verhuur van bostadsrätt: Wat geldt er voor jou?.

Opzegging, verval en besittningsskydd

Een overeenkomst die voor onbepaalde tijd geldt, mag worden opgezegd tegen de maandwisseling die ten vroegste drie maanden na de opzegging valt (6 kap. 2 §). Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt aan het einde van de huurperiode, maar de huurder mag altijd opzeggen met hetzelfde effect van drie maanden (6 kap. 1 §).

Voorwaarden die in vergelijking met de wet nadelig zijn voor de huurder, zijn zonder werking tegenover de huurder (1 kap. 4 §). Een contract dat de inwonende een kortere opzegtermijn geeft dan de wet wanneer de verhuurder opzegt, houdt dus geen stand.

De verhuurder mag de overeenkomst opzeggen tot onmiddellijke beëindiging in de gevallen die worden opgesomd in 6 kap. 3 § – onder meer betalingsachterstand van meer dan twee weken, ongeoorloofde onderverhuur of verhuur aan inwonende, verwaarlozing van de woning, overlast in het wonen en ernstige criminaliteit. Het recht geldt niet als wat de huurder wordt verweten van geringe betekenis is.

Enig besittningsskydd bevat de wet niet. De opzegtermijn in 6 kap. is de volledige bescherming, en een inwonende kan dus niet krijgen dat de huurverhouding tegen de wil van de verhuurder wordt verlengd. Het recht van de verhuurder om de woning binnen te komen wordt ook niet in de wet zelf geregeld, maar via een verwijzing naar 12 kap. 26 § jordabalken (4 kap. 7 §).

Ontstaat er een geschil, dan is de hyresnämnden de eerste instantie, en een beslissing over de huur volgens 2 kap. 5 § wordt binnen drie weken aangevochten bij Svea hovrätt (het Hof van Beroep van Svea) (7 kap. 4 §). Zo doe je een melding in Geschil met je verhuurder? Zo dien je een klacht in bij de Hyresnämnden (Stap voor stap).

Als je een kamer verhuurt in een woning die je zelf huurt

Dan geldt de wet niet voor jou als verhuurder, maar bepaalt je eigen huurverhouding wat je mag doen. Huur je volgens 2026:772 van een particulier, dan mag je geen inwonende hebben in een mate die de verhuurder redelijkerwijs niet hoeft te accepteren. Bij die beoordeling wordt onder meer meegewogen hoeveel mensen er in de woning wonen in verhouding tot de grootte, hoe lang ze er hebben gewoond, de overige woonomstandigheden, het risico dat het beheer wordt bemoeilijkt, het risico op overlast en of de verhuur een particulier karakter heeft (5 kap. 3 §). Maakt de woning deel uit van de woning van de verhuurder, dan is altijd toestemming vereist.

Veelgestelde vragen over de privatuthyrningslag en inwonende

Geldt de privatuthyrningslag (2026:772) voor inwonende? Ja, wanneer je een kamer verhuurt in een woning die je zelf bezit. De wet omvat de verhuur van huizen of delen van huizen volgens 1 kap. 1 §.

Geldt die als ik een kamer verhuur in mijn huurwoning? Nee. 1 kap. 3 § zondert de verhuurder uit die de woning met huurrecht bezit. Dan geldt 12 kap. jordabalken in plaats daarvan.

Heeft een inwonende besittningsskydd? Nee. De wet bevat geen besittningsskydd.

Hoe lang is de opzegtermijn? Drie maanden tot de eerstvolgende maandwisseling volgens 6 kap. 1–2 §, tenzij jullie iets hebben afgesproken dat beter is voor de huurder.

Kan een inwonende de huur laten toetsen? Ja. Volgens 2 kap. 5 § kan de huurder een aanvraag indienen bij de hyresnämnden, die de huur verlaagt als die aanzienlijk hoger is dan voor vergelijkbare woningen die volgens de wet worden verhuurd.

Wat gebeurt er met een contract dat is ondertekend voordat de wet inging? De overgangsbepalingen zeggen dat de ingetrokken wet (2012:978) nog steeds geldt voor overeenkomsten die volgens die wet zijn gesloten.

Bronnen

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag, svensk författningssamling
• Jordabalk (1970:994), 12 kap. – Sveriges riksdag, svensk författningssamling
• Hyra, bostadsrätt och arrende – Sveriges Domstolar, hyres- och arrendenämnderna

De informatie in dit artikel is van algemene aard en vormt geen juridisch advies. Bij specifieke juridische behoeften kun je contact opnemen met een bevoegde jurist.