Mag de buurman klagen over geluid – wanneer is er sprake van overlast volgens de wet?

De buren mogen overal over klagen – maar er is pas sprake van overlast (störning) in de zin van de wet wanneer het geluid zo storend is dat het schadelijk kan zijn voor de gezondheid of het woonmilieu van de buren op een zodanige wijze aantast dat het niet redelijkerwijs getolereerd hoeft te worden. Een incidentele lachbui, een stofzuiger op zaterdag of rennende kinderen worden niet als overlast beschouwd. De grens wordt bepaald door 12 kap. 25 § jordabalken (de Zweedse Landbalk, die het huurrecht bevat).

Wat wordt volgens de wet als overlast in een huurwoning beschouwd?

De regel in 12 kap. 25 § jordabalken bestaat uit twee delen. Het eerste deel stelt dat de huurder bij het gebruik van de woning ervoor moet zorgen dat de omwonenden niet worden blootgesteld aan overlast die in zodanige mate schadelijk kan zijn voor de gezondheid of het woonmilieu aantast dat dit niet redelijkerwijs getolereerd hoeft te worden.

Het tweede deel is breder: de huurder moet in overige gevallen alles in acht nemen wat nodig is om de gezondheid, orde en goede staat binnen het pand te bewaren. Dit is de bepaling die van toepassing is op zaken als vervuiling in het trappenhuis, rook die bij de buren binnendringt en dergelijke.

De huurder is bovendien verantwoordelijk voor de personen die tot het huishouden behoren of op bezoek zijn. Het feit dat een feestje werd gegeven door een vriend ontslaat de contracthouder niet van zijn verantwoordelijkheid.

Aan twee voorwaarden moet worden voldaan

Om geluid juridisch als overlast te kunnen classificeren, moet het dus zowel de gezondheid of het woonmilieu beïnvloeden en de impact moet uitgaan boven wat men redelijkerwijs hoort te tolereren. Het tweede punt is waar de meeste burenklachten stranden. In een appartementencomplex moet men rekening houden met geluiden van andere mensen – voetstappen, praten, waterleidingen, een wasmachine, een piano in de middag.

De beoordeling is objectief. Het feit dat een individuele buur extra geluidsgevoelig is, verhoogt de eisen aan de overige bewoners niet. Omgekeerd helpt het ook niet als de veroorzaker van het geluid vindt dat het geluidsniveau redelijk is.

Geluid dat normaal gesproken geen overlast is

Een groot deel van alle burenconflicten gaat over geluiden die simpelweg bij het wonen horen. De tabel laat zien hoe verschillende soorten geluid doorgaans worden beoordeeld – en wat de beoordeling kan doen kantelen.

De huisregels (ordningsregler) van het gebouw – bijvoorbeeld "stilte na 22:00 uur" – zijn geen wet. Ze maken deel uit van de huurovereenkomst en worden gebruikt als ondersteuning bij de beoordeling, maar een schending van de huisregels is niet automatisch overlast volgens 12 kap. 25 § jordabalken. Hetzelfde geldt voor regels over bijvoorbeeld het gebruik van het balkon; wat daar daadwerkelijk verboden mag worden is een aparte kwestie, zie Mag de verhuurder barbecueën op het balkon verbieden?.

Wanneer het geluid een gezondheidskwestie is

Bij meer langdurige geluidsproblemen is er een parallel traject via de milieuwetgeving. De milieudienst van de gemeente (miljöförvaltningen) kan onderzoeken of het lawaai een overlast vormt voor de volksgezondheid volgens 9 kap. 3 § miljöbalken (de Zweedse Milieuwet), oftewel een overlast die de gezondheid nadelig kan beïnvloeden en die niet onbeduidend of volledig tijdelijk is. De Zweedse Gezondheidsautoriteit (Folkhälsomyndigheten) geeft algemene richtlijnen over lawaai binnenshuis die milieudiensten gebruiken bij metingen.

Dit traject wordt vaker gebruikt tegen geluid afkomstig van het gebouw of bedrijfsactiviteiten in het pand – ventilatoren, liften, een restaurant op de begane grond – in plaats van tegen een individuele buur.

Hoe wordt overlast in een huurwoning beoordeeld bij een geschil?

Het is de verhuurder (hyresvärd) die de zaak afhandelt, niet de klagende buur. De buur heeft geen eigen recht om iemands huurcontract op te zeggen.

De procedure verloopt doorgaans als volgt:

1. Klachten. Buren melden zich bij de verhuurder. Een enkele e-mail is zelden voldoende.
2. Waarschuwing. De verhuurder maant de huurder aan om de overlast onmiddellijk te staken, conform 12 kap. 25 § jordabalken. Bij een huurwoning moet de verhuurder tegelijkertijd de sociale dienst (socialnämnden) van de gemeente op de hoogte stellen.
3. Documentatie. Logboeken van overlast, geluidsmetingen, getuigenverklaringen van meerdere appartementen.
4. Opzegging. Als correctie niet plaatsvindt, kan het huurrecht verbeurd worden verklaard volgens 12 kap. 42 § jordabalken.
5. Beoordeling. Het geschil komt terecht bij de Rent Tribunal (Hyresnämnden) of de rechtbank. Hoe de instantie werkt, wordt beschreven in De Rent Tribunal (Hyresnämnden): zo werkt het en dit zijn je rechten als huurder.

Bij bijzonder ernstige overlast mag de verhuurder volgens 12 kap. 25 § jordabalken de overeenkomst opzeggen zonder voorafgaande waarschuwing. De sociale dienst moet dan worden ingelicht bij de opzegging. Dit betreft zaken als geweld, bedreigingen en dergelijke – niet een luide stereo.

Het bewijs is doorslaggevend

In de praktijk sneuvelen veel overlastzaken op het bewijs. Klachten van slechts één buur, zonder data en zonder steun van anderen in het gebouw, wegen licht. Lopende aantekeningen met tijdstip, duur en soort geluid – van meerdere huishoudens – wegen zwaar.

Wat telt als overlast in een huurwoning bij onderverhuur?

Dezelfde regels gelden, maar de verantwoordelijkheid is gedeeld. De hoofdhuurder (förstahandshyresgäst) is tegenover de verhuurder verantwoordelijk voor wat de subtenant (andrahandshyresgäst) in de woning doet. Overlast door een onderhuurder kan daarom gevolgen hebben voor degene die op het contract staat.

Let op: de privatuthyrningslagen (de wet op particuliere verhuur), die op 1 juli 2026 van kracht is, is niet van toepassing wanneer de verhuurder de woning zelf huurt (een zogenaamd eerstehandscontract). Die wet is bedoeld voor wanneer een natuurlijk persoon of een nalatenschap een huis of deel van een huis verhuurt tegen vergoeding. Overlast in de woning wordt daar niet geregeld, maar in 12 kap. jordabalken.

Als jij degene bent die de klacht ontvangt

Neem het serieus, ook al vind je het onredelijk. Een waarschuwing van de verhuurder is een formele stap, geen advies.

• Vraag om concrete gegevens: welke data, welke tijdstippen, welk type geluid.
• Los op wat mogelijk is – verplaats luidsprekers van de muur, leg vloerkleden neer, pas wastijden aan.
• Antwoord schriftelijk en bewaar kopieën.
• Verwijder geen apparatuur die je rechtmatig bezit. Wat je in de woning mag installeren en behouden is een andere kwestie dan overlast, zie Mag de verhuurder eisen dat je je wasmachine verwijdert? en Recht van de huurder om meubels te installeren: wat zegt de wet?.

Als het geluid daarentegen bouwgeluid is van werkzaamheden van de eigenaar zelf, gelden andere regels over security of tenure (besittningsskydd) en toestemming, zie Renovering tegen de wil van de huurder.

Veelgestelde vragen

Is er een wettelijk vastgelegde tijd waarop het stil moet zijn?

Nee. De jordabalken noemt geen tijdstippen. Tijden zoals 22:00–07:00 uur komen voort uit de huisregels van het gebouw en worden gebruikt als richtlijn bij de beoordeling volgens 12 kap. 25 § jordabalken, maar ze zijn op zichzelf geen wet.

Kan ik worden uitgezet na één feestje?

In principe niet. Normaal gesproken is herhaalde overlast vereist en moet de huurder een waarschuwing hebben gekregen zonder dat de situatie is verbeterd. De uitzondering geldt voor bijzonder ernstige overlast, waarbij opzegging volgens 12 kap. 25 § jordabalken direct kan plaatsvinden.

Telt geluid van kinderen als overlast?

Zelden. Geluid van spelende, rennende en huilende kinderen hoort bij normaal wonen in een appartementencomplex en valt binnen wat redelijkerwijs getolereerd moet worden.

Wat doe ik als de verhuurder niet reageert op mijn klachten?

Houd een logboek bij met data en tijden, verzamel handtekeningen van andere buren en vraag om een schriftelijke reactie. Bij lawaai dat de gezondheid kan beïnvloeden, kun je je ook wenden tot de milieudienst van de gemeente met ondersteuning van 9 kap. 3 § miljöbalken. Als je besluit te verhuizen, vergelijk dan de opties in Huurwoning of tenant-owned flat (bostadsrätt) – wat past bij jou?.

De tekst is algemene informatie en vormt geen juridisch advies.