| Type gebrek | Voorbeeld | Vermindering (percentage van de huur) |
|---|---|---|
| Volledig uitgeschakelde verwarming | Defecte ketel, helemaal geen warmte | Aanzienlijk deel |
| Lage temperatuur | Binnentemperatuur onder bepaald niveau | Matig deel |
| Verwarming werkt maar met vertraging | Verwarming start laat in het seizoen | Kleiner deel |
Ja, u kunt uw huur terugkrijgen als de verwarming is uitgeschakeld, via zogenaamde huurvermindering (hyresreduktion). Het recht op huurvermindering bij gebreken in de woning volgt uit 12 kap. 16 § juncto 11 § jordabalken (het Zweedse wetboek van zakenrecht), dat u recht geeft op een redelijke huurvermindering als de woning niet in de overeengekomen staat verkeert. Verwarming is een centraal onderdeel van de standaard van de woning, en een uitgeschakelde verwarming tijdens het stookseizoen vormt een duidelijk gebrek dat recht geeft op vermindering.
Huurvermindering verwarming uit – zo werken de regels
Wanneer de verwarming is uitgeschakeld of niet naar behoren functioneert, heeft u als huurder het recht om huurvermindering te eisen. De hoofdregel is dat de verhuurder de woning in zodanige staat moet houden dat deze bruikbaar is voor het beoogde doel. Een woning zonder werkende verwarming tijdens koude maanden voldoet niet aan deze eis.
De hoogte van de vermindering hangt af van hoe ernstig het gebrek is en hoe lang het aanhoudt. Een volledig uitgeschakelde verwarming midden in de winter kan een aanzienlijke vermindering van de huur rechtvaardigen, terwijl een lagere maar nog tolerabele temperatuur een kleinere vermindering kan geven. Er is geen vast percentage in de wet; de beoordeling gebeurt per geval.
Om vermindering te krijgen, moet u de verhuurder op de hoogte stellen van het gebrek. Doe dit schriftelijk, bij voorkeur met foto's en datum. Als de verhuurder het probleem niet binnen redelijke tijd verhelpt, kunt u de huur inhouden of een aanvraag indienen bij de huurcommissie (hyresnämnden). Het inhouden van de volledige huur is echter riskant – doe dit alleen na advies, bijvoorbeeld van de Huurdersvereniging (Hyresgästföreningen).
Wat geldt als uitgeschakelde verwarming?
Een uitgeschakelde verwarming betekent dat het verwarmingssysteem helemaal niet werkt, bijvoorbeeld omdat de ketel defect is of de verwarming in het gebouw is uitgezet. Maar ook een verwarming die een te lage temperatuur geeft, kan een gebrek zijn. De algemene richtlijnen van de Volksgezondheidsautoriteit (Folkhälsomyndigheten) geven 18 °C als laagste operationele temperatuur en 16 °C als laagste luchttemperatuur; voor gevoelige groepen zijn de niveaus 20 °C respectievelijk 18 °C. Als de temperatuur gedurende een langere periode hieronder ligt, kunt u recht hebben op vermindering, zelfs als de verwarming niet volledig is uitgeschakeld.
Het is belangrijk om de temperatuur te documenteren. Gebruik een thermometer en meet in meerdere kamers gedurende enkele dagen. Bewaar de meetresultaten en meld dit schriftelijk aan de verhuurder. Als de verhuurder het probleem niet verhelpt, kunt u bemiddeling of een herstelbevel (åtgärdsföreläggande) aanvragen bij de huurcommissie; een bindende betalingsvordering wordt normaal gesproken behandeld door de rechtbank (tingsrätten).
Hoeveel huurvermindering kunt u krijgen?
Er is geen exacte tabel voor de hoogte van de vermindering, maar de praktijk van de huurcommissie geeft enige richting. Een volledig uitgeschakelde verwarming gedurende een hele maand kan een aanzienlijke vermindering van de huur geven. Als de verwarming korter is uitgeschakeld, bijvoorbeeld een week, kan de vermindering lager uitvallen.
De cijfers zijn indicatief en gebaseerd op hoe de huurcommissie doorgaans oordeelt. Uw daadwerkelijke vermindering kan hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de omstandigheden, zoals hoe snel de verhuurder het gebrek verhelpt en hoe ernstig het uw woonomgeving beïnvloedt.
Hoe u huurvermindering kunt eisen
- Meld het gebrek schriftelijk aan de verhuurder – beschrijf het gebrek, wanneer het begon en hoe het u beïnvloedt. Bewaar een kopie.
- Documenteer – maak foto's, meet de temperatuur en houd een logboek bij van wanneer de verwarming is uitgeschakeld.
- Geef de verhuurder redelijke tijd om het gebrek te verhelpen – normaal enkele dagen tot een week, afhankelijk van de ernst.
- Eis vermindering – als het gebrek niet wordt verholpen, stuur dan een formeel verzoek om huurvermindering met verwijzing naar 12 kap. 16 § juncto 11 § jordabalken.
- Kies de juiste weg – als de verhuurder weigert, kan de huurcommissie bemiddelen en een herstelbevel beoordelen. Een bindende vordering tot terugbetaling wordt normaal behandeld door de rechtbank.
Als u niet zeker weet hoe u te werk moet gaan, kunt u advies zoeken bij de Huurdersvereniging en informatie over de procedure bij de huurcommissie. Wilt u een aftrek op een toekomstige huur doen, dan kunt u het betwiste deel deponeren bij de provincie (Länsstyrelsen) uiterlijk op de vervaldag; deponeer niet meer dan redelijkerwijs overeenkomt met uw vordering.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn hele huur terugkrijgen als de verwarming is uitgeschakeld?
Nee, het is zeldzaam om de volledige huur terug te krijgen. De huurvermindering is redelijk en gebaseerd op de omvang van het gebrek. Een volledig uitgeschakelde verwarming gedurende een hele maand kan een aanzienlijke vermindering geven, maar geen volledige huur, omdat u nog steeds profijt heeft van de rest van de woning.
Moet ik de huur blijven betalen terwijl de verwarming is uitgeschakeld?
Ja, u moet de huur op tijd betalen om zelf geen opzegging te riskeren. Maar u kunt achteraf vermindering eisen, of een deel van de huur inhouden als u advies heeft gekregen en zeker bent van uw recht. Het beste is om de huur te betalen en daarna terugbetaling te eisen. Als de vordering wordt betwist, wordt deze normaal behandeld door de rechtbank; de huurcommissie kan bemiddelen.
Hoe lang kan ik achteraf vermindering eisen?
U kunt vermindering eisen over de periode dat het gebrek aanhield, maar u moet snel handelen. Volgens verjaringregels kunnen oudere vorderingen na langere tijd verjaren, maar in de praktijk moet u binnen redelijke tijd na het einde van het gebrek vermindering eisen. Neem contact op met de huurcommissie als u twijfelt.
Wat gebeurt er als de verhuurder het gebrek niet verhelpt?
Als de verhuurder het gebrek niet verhelpt ondanks aanmaningen, kunt u zich wenden tot de huurcommissie. De huurcommissie kan bemiddelen en de verhuurder bevelen het gebrek te verhelpen. Een bindende vordering tot terugbetaling wordt normaal behandeld door de rechtbank. In ernstige gevallen kan dit zelfs grond zijn voor opzegging van het huurcontract, maar dat is een laatste redmiddel.
Huurvermindering verwarming uit – wat zegt de wet?
Het recht op huurvermindering bij gebreken in de woning tijdens de huurperiode is geregeld in 12 kap. 16 § juncto 11 § jordabalken. Daar staat dat de huur in redelijke mate moet worden verlaagd als de woning in wezenlijk slechtere staat verkeert dan overeengekomen. Een uitgeschakelde verwarming is een duidelijk voorbeeld van zo'n gebrek.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen gebreken die u zelf heeft veroorzaakt en gebreken die aan de verhuurder liggen. Als u bijvoorbeeld zelf de verwarming heeft uitgeschakeld of de radiatoren heeft geblokkeerd, heeft u geen recht op vermindering. Maar als het gebrek het gevolg is van slecht onderhoud of een defecte ketel, is dat de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Om uw vordering te onderbouwen, moet u alles documenteren. Bewaar e-mails, sms'jes en brieven aan de verhuurder. Maak foto's van thermometers en radiatoren. Als buren hetzelfde probleem hebben, kunnen hun getuigenissen uw zaak versterken.
Wat geldt voor particuliere verhuur?
De wet bevat vergelijkbare regels over gebreken in de woning, maar het is belangrijk om te weten dat de wet alleen geldt voor bepaalde verhuringen. Volgens de eigen bewoordingen van de wet geldt deze voor overeenkomsten waarbij een natuurlijke persoon of een nalatenschap tegen vergoeding een huis of delen van een huis aan iemand anders verhuurt voor gebruik, als de woning als woning wordt gebruikt. Als meer dan één woning wordt verhuurd, geldt de privatuthyrningslagen (de wet op particuliere verhuur) alleen voor de eerste verhuring; de huurregels van de jordabalken gelden voor de overige verhuringen.
Bij particuliere verhuur gelden de regels van de jordabalken over gebreken wanneer de privatuthyrningslagen niets anders bepaalt. Hetzelfde principe van redelijke huurvermindering kan dus gelden als de verwarming is uitgeschakeld. Documenteer het gebrek en verzoek schriftelijk om herstel.
Samenvatting
Als de verwarming in uw woning is uitgeschakeld, heeft u recht om huurvermindering te eisen. Doe het volgende:
- Meld het gebrek schriftelijk aan de verhuurder en documenteer het.
- Eis vermindering met verwijzing naar 12 kap. 16 § juncto 11 § jordabalken.
- Als de verhuurder niet akkoord gaat met vermindering, kan de huurcommissie bemiddelen, maar een bindende vordering tot terugbetaling wordt normaal behandeld door de rechtbank.
- Betaal de huur op tijd om eigen problemen te voorkomen, maar eis achteraf terugbetaling.
Voor meer informatie over huurrechtelijke kwesties, zie onze artikelen over huurvermindering bij gebreken, wat er gebeurt als u de huur niet betaalt, en hoe de huurcommissie werkt. U kunt ook lezen over de privatuthyrningslagen en redelijke huur.
Deze tekst is algemene informatie en geen juridisch advies. Voor uw specifieke geval, neem contact op met de Huurdersvereniging of de huurcommissie.
