Markthuren – wat is dat precies?

Markthuur betekent dat de huurprijs vrij wordt bepaald door vraag en aanbod: de verhuurder en de huurder komen een prijs overeen, zonder dat de huur vooraf wordt getoetst aan wat vergelijkbare woningen kosten. Zweden kent geen markthuren voor eerstehandscontracten (förstahandskontrakt). In plaats daarvan wordt de huur bepaald door het bruikwaardesysteem (bruksvärdessystemet), dat in 1968 werd ingevoerd. In het grootste deel van de huurvoorraad wordt de huur daarnaast collectief onderhandeld tussen vastgoedeigenaren en een huurdersorganisatie. Het woord duikt echter bij elke verkiezingscampagne op en is in het debat over de parlementsverkiezingen van 13 september 2026 weer terug.

Bofrid is een Zweeds verhuurplatform waar particulieren en vastgoedeigenaren woningen direct aan huurders verhuren, en de vraag wat markthuren precies inhouden komt telkens terug. Hier is het antwoord – met de wettelijke kaders, de cijfers en de argumenten van beide kanten.

Zo wordt de huur vandaag in Zweden bepaald

De basis is het bruikwaardebeginsel (bruksvärdesprincipen) in hoofdstuk 12, artikel 55 van het Wetboek van Grondzaken (jordabalken). De huur moet de standaard, de uitrusting, de gemeenschappelijke ruimtes en de locatie van de woning weerspiegelen, en de redelijkheid wordt getoetst door een vergelijking met vergelijkbare woningen. Bevat het huurcontract een onderhandelingsclausule, dan vindt de onderhandeling zelf collectief plaats volgens de wet op huuronderhandelingen (hyresförhandlingslagen (1978:304)) – tussen een vastgoedeigenaar en een huurdersorganisatie, niet tussen jou en je verhuurder. Ontbreekt die clausule, dan spreek je de huur rechtstreeks met je verhuurder af, maar die kan nog steeds aan de bruikwaarde worden getoetst bij de huurcommissie.

Het doel is de huurbescherming (besittningsskydd): een huurder mag niet gedwongen kunnen worden om te verhuizen doordat de verhuurder de huur verhoogt. Het systeem is onderweg aangepast. In 1974 werden de huren van de 'allmännyttan' (publieke woningvoorraad) als norm gesteld, en in 2011 werd die rol afgeschaft – sindsdien zijn de collectief onderhandelde huren de norm. Wat geldt bij een huurverhoging hebben we uiteengezet in Huurverhoging: jouw rechten en de regels.

Nieuwbouw is een uitzondering. Sinds 2006 kan de huur in een nieuw gebouwd pand worden vastgesteld als presumtionshyra (vermoedelijke huur): deze wordt met een huurdersorganisatie onderhandeld op basis van de productiekosten, is vrijgesteld van bruikwaardetoetsing en geldt voor 15 jaar. De regels zijn op 1 januari 2026 gewijzigd via prop. 2024/25:192 – presumtionshyra krijgt voortaan als hoofdregel dezelfde procentuele verhoging als de rest van de huurvoorraad in de gemeente, en geschillen kunnen worden beslecht door een arbiter aangewezen door de huurcommissie (Hyresnämnden).

Markthuur, vrije huurprijsbepaling en trygghetshyra – wat is het verschil?

De concepten worden in het debat door elkaar gehaald, maar ze betekenen niet hetzelfde.

Het verschil tussen trygghetshyra en markthuur ligt in wat er gebeurt na de verhuizing. De Moderaterna schrijven zelf dat ze "geen markthuren willen invoeren die zouden betekenen dat de huur op korte termijn drastisch kan stijgen", en dat de huurontwikkeling in hun model een "veilige, eenvoudige en voorspelbare indexering" moet volgen. De kritiek op het voorstel richt zich in plaats daarvan op de aanvangshuur, dus wat een vrij contract kost voor degene die een woning zoekt. Meer begrippen leggen we uit in de woordenlijst voor de huurmarkt.

Wat zouden markthuren betekenen voor de huur?

Het dichtst bij een antwoord komen de scenario-analyses die Ramboll Management Consulting in opdracht van de Huurdersvereniging (Hyresgästföreningen) in 2026 heeft uitgevoerd. De methode vergelijkt de huidige huurniveaus met prijzen van coöperatieve koopwoningen (bostadsrätt) en de inkomens van huishoudens in verschillende gebieden, en berekent welke huur zou overeenkomen met een marktevenwicht.

Het gemiddelde over de zeven gemeenten komt uit rond de 25 procent, maar de spreiding binnen een stad is groter dan die tussen steden. In Stockholm wordt verwacht dat Östermalm–Djurgården stijgingen van bijna 110 procent krijgt en Norra Innerstaden 78 procent, terwijl Skärholmen en Hässelby-Vällingby steken op 11–13 procent en de huren in Järva zelfs licht zouden kunnen dalen. De woonuitgaven als aandeel van het inkomen van huishoudens stijgen in Stockholm naar verwachting van 25 naar 36 procent.

Twee tegenwerpingen horen bij het beeld. De rapporten zijn besteld door een partij in het debat en meten alleen de directe effecten – Ramboll schrijft uitdrukkelijk dat dynamische effecten zoals verhuisreeksen, investeringsbeslissingen en nieuwbouw niet worden geanalyseerd. Als referentiepunt kostte een driekamerwoning in 2025 gemiddeld 9 118 SEK per maand in het land volgens SCB (het Zweedse bureau voor de statistiek), na een stijging van 4,6 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. Actuele niveaus per gemeente zijn te vinden op onze pagina met huurprijzen.

De argumenten voor en tegen

Voor een vrijere huurprijsbepaling pleiten mobiliteit en aanbod. Als de prijs regeert, wordt het duurder om in een te grote woning op een aantrekkelijke locatie te blijven zitten, kunnen meer mensen overwegen te verhuren, en wordt de wachtrij vervangen door de prijs. De omvang van het probleem is moeilijk te negeren: op 31 december 2025 stonden 894 592 personen geregistreerd bij de Woningbemiddeling in Stockholm, en de 20 861 woningen die gedurende het jaar werden toegewezen hadden een gemiddelde wachttijd van 9,0 jaar.

Daartegen pleit dat een woning geen product is waar je vanaf kunt zien. Als de huren in aantrekkelijke locaties fors stijgen, worden huishoudens met lagere inkomens naar locaties met lagere huren gedrongen, en wordt de huurbescherming in de praktijk zwakker, ook al staat het nog in de wet. De Huurdersvereniging en Sveriges Allmännytta (de brancheorganisatie voor publieke verhuurders) voeren bovendien aan dat eerdere onderzoeken niet hebben kunnen aantonen dat de huurprijsbepaling de doorslaggevende reden is waarom huurwoningen wel of niet worden gebouwd.

Geen van beide kanten heeft een Zweeds bewijs om naar te wijzen. De huren in Zweden zijn sinds 1942 in een of andere vorm gereguleerd.

Wat Finland ons kan leren

Finland heeft zijn huurmarkt stapsgewijs gedereguleerd tot 1995 en is daarom het voorbeeld dat door beide kanten wordt aangehaald. Volgens een overzicht van Boframjandet uit 2023 leidde de deregulering tot hogere huren in de gedereguleerde voorraad, vooral in de regio Helsinki – maar ook tot een aanzienlijk groter aanbod. De regio Helsinki heeft sinds 1995 een duidelijk hogere woningbouw per 1 000 inwoners dan de regio Stockholm, en in de hoofdstadregio waren er de afgelopen jaren tegelijkertijd 16 000–20 000 woningen beschikbaar.

De vergelijking heeft haken en ogen. De deregulering werd doorgevoerd in het kielzog van de crisis in de jaren 90, toen de vraag gedempt was en er een overaanbod was, wat de stijgingen op korte termijn laag hield. En het was geen alles-of-niets-besluit: gesubsidieerde Ara-woningen met gereguleerde huren vormen tegenwoordig ongeveer 30 procent van de nieuwbouw in Helsinki, en de huurtoeslag is royaal. Het is dus geen zuivere markt waarmee wordt vergeleken.

Markthuren bestaan al – in een deel van de markt

Als je een coöperatieve koopwoning (bostadsrätt) of een villa van een particulier huurt, geldt de bruikwaarderegel niet. Daar regeert de privatuthyrningslagen (wet betreffende particuliere verhuur), en die werd op 1 juli 2026 vervangen door een nieuwe wet via prop. 2025/26:187, waar het parlement op 20 mei 2026 over besliste. De oude berekening – een redelijk rendement op de marktwaarde van de woning plus operationele kosten – is verwijderd. In plaats daarvan kan de huurcommissie (Hyresnämnden) de huur alleen wijzigen als deze aanzienlijk hoger is dan wat doorgaans bij andere particuliere verhuur wordt gevraagd. Het is een vergelijking met de markt, niet met een bruikwaarde. De wet geldt alleen voor natuurlijke personen en nalatenschappen, en niet voor wie regelmatig meer dan twee woningen verhuurt. Wat er verder is veranderd, leggen we uit in Nieuwe huurwet 2026 en in onze gids voor de privatuthyrningslagen.

Onderverhuur (andrahandsuthyrning) van een huurflat (hyresrätt) werkt averechts. Daar is de eerstehandshuur het plafond, een toeslag voor meubilering mag volgens de Zweedse rechter niet meer dan 15 procent bedragen, en de huurcommissie (Hyresnämnden) kan besluiten tot terugbetaling van te veel betaalde huur (överhyra) tot twee jaar terug voor contracten die zijn afgesloten na 1 oktober 2019. Zo doe je dit bij een geschil: melden bij de huurcommissie (Hyresnämnden).

Veelgestelde vragen

Heeft Zweden vandaag markthuren? Nee. Eerstehandscontracten worden vastgesteld volgens het bruikwaardesysteem, en bij nieuwbouw is presumtionshyra gebruikelijk. Geen enkele partij heeft tot nu toe vrije huurprijsbepaling voor woningen door het parlement gekregen.

Wat is er gebeurd met het voorstel uit 2021? Het onderzoek naar vrije huurprijsbepaling bij nieuwbouw (SOU 2021:50) werd op 4 juni 2021 ingediend. De Linkse Partij had deze kwestie als voorwaarde gesteld voor hun steun aan de regering, en op 21 juni werd premier Stefan Löfven in een motie van wantrouwen afgezet met 181 stemmen tegen 109. Hij trad op 28 juni af en het voorstel werd nooit wet.

Zou mijn huur direct stijgen als er markthuren werden ingevoerd? Niet volgens de huidige voorstellen. De trygghetshyra van de Moderaterna is bedoeld voor nieuwe contracten, en de Liberalerna wil volgens hun verkiezingsmanifest van 2026 "vrije huurprijsbepaling in nieuwbouw toestaan en de locatie de huren meer laten beïnvloeden". Lopende contracten worden door geen van de voorstellen geraakt.

Wat vinden de partijen voor de verkiezingen van 2026? De Moderaterna willen collectieve onderhandelingen en de bruikwaarde vervangen door trygghetshyror voor nieuwe contracten, een besluit dat op het partijcongres in 2025 werd genomen. De Liberalerna willen vrije huurprijsbepaling in nieuwbouw. De Sociaaldemocraten zeggen nee en willen in plaats daarvan de bouw stimuleren, onder andere door het herinvoeren van investeringssubsidies. De Linkse Partij bracht de regering in 2021 ten val over deze kwestie.

Deze tekst is bedoeld als algemene informatie en dient niet te worden beschouwd als juridisch advies.