| Vraag | Voorheen (2012:978) | Nu (2026:772) |
|---|---|---|
| Wie mag verhuren volgens de wet | Particulier, buiten bedrijfsmatige activiteit, eerste verhuur | Natuurlijk persoon of nalatenschap – ongeacht of het de eerste verhuur is |
| Hoeveel woningen | In de praktijk één | De wet geldt niet als je regelmatig meer dan twee woningen verhuurt (1 kap. 3 §) |
| De huurprijs | Mocht niet aanzienlijk hoger zijn dan kapitaal- en exploitatiekosten | Vrije overeenkomst (2 kap. 1 §) |
| Toetsing door de Huurcommissie | Vergelijking met de kosten van de eigenaar | Vergelijking met andere particuliere verhuur – de huur wordt aangepast als deze aanzienlijk hoger is (2 kap. 5 §) |
| Terugbetaling van overhuur | Nee, het besluit werkte alleen vooruit | Ja – vanaf de datum van aanvraag, met rente (2 kap. 6 §) |
| Opzegtermijn voor de huurder | Eén maand | Drie maanden (6 kap. 1–2 §§) |
| Bostadsrätt onderverhuren | Eerdere verhuur werkte tegen je | Eerdere verhuur telt alleen mee als deze in aanzienlijke omvang heeft plaatsgevonden |
| Borgsom | Geen wettelijke regel | Nog steeds geen wettelijke regel – zie de sectie hieronder |
Op 1 juli 2026 is de privatuthyrningslagen (2026:772) in werking getreden en heeft de wet (2012:978) over verhuur van de eigen woning vervangen. Het is de grootste verandering voor particuliere verhuur in meer dan tien jaar: je mag meer woningen verhuren, jij en de huurder bepalen zelf de huurprijs – maar de opzegtermijn is langer geworden en de Huurcommissie (Hyresnämnden) kan nu ook terugbetaling over de afgelopen periode afdwingen.
Deze gids bespreekt wat er daadwerkelijk in de wet staat, wat geldt voor je bestaande contract en welke van de nieuwe regels het duurst is om te missen.
Kort antwoord: dit veranderde op 1 juli 2026
Overeenkomsten die je vóór 1 juli 2026 hebt gesloten, blijven onder de oude wet vallen. Dat is de overgangsbepaling die de meeste verhuurders verrast, en we komen hierop terug.
1. Geldt de nieuwe privatuthyrningslagen voor jou?
De wet geldt wanneer een natuurlijk persoon of een nalatenschap een huis of een deel van een huis verhuurt (1 kap. 1 §). Maar drie uitzonderingen in 1 kap. 3 § bepalen meer dan de hoofdregel zelf. De wet geldt niet als:
- je regelmatig meer dan twee woningen verhuurt die geen deel uitmaken van je eigen woning,
- je de woning bezit met een huurrecht (hyresrätt), of
- de verhuur betrekking heeft op recreatiedoeleinden.
Als je buiten de wet valt, verdwijnen de regels niet – dan geldt in plaats daarvan de huurwet (12 kap. jordabalken), die veel strenger is voor de verhuurder.
De belangrijkste uitzondering in de praktijk: als je je huurrecht (hyresrätt) onderverhuurt, val je nooit onder de privatuthyrningslagen. Dan geldt het gebruikswaardebeginsel (bruksvärdesprincipen), mag je maximaal 15 procent opslaan voor meubilair, kan de huurder overhuur 24 maanden terug vorderen (12 kap. 55 e § jordabalken) en is een bewust onredelijke huur bovendien strafbaar. Het nieuws over "vrijere huurprijs" geldt dus niet voor jou. We hebben een aparte gids over wanneer de privatuthyrningslagen geldt en wanneer de huurwet geldt.
2. Twee woningen – en twee standaardaftrekposten
De oude wet gold alleen voor "de eerste verhuur". Verhuurde je één woning en viel de tweede verhuur onder de huurwet, met huurbescherming (besittningsskydd) en gebruikswaardehuur als gevolg. Die beperking is verdwenen.
De formulering in de wet is belangrijk: er is geen verbod om drie woningen te verhuren. De regel zegt dat de wet niet geldt als je regelmatig meer dan twee verhuurt. Als je over de grens gaat, vallen al je verhuringen onder een ander regelwerk – daarom is twee een grens waar je bewust binnen moet blijven, niet per ongeluk overschrijden.
Fiscaal is dit beter dan velen denken. De standaardaftrek van 40 000 kr geldt per woning per jaar (42 kap. 30 § inkomstskattelagen), niet per persoon. Verhuur je twee woningen, dan krijg je dus 80 000 kr aan standaardaftrek. Als je de woning samen bezit, wordt de aftrek verdeeld naar aandeel – twee mede-eigenaren met elk de helft krijgen ieder 20 000 kr. Lees meer in onze gids over twee woningen verhuren volgens de nieuwe privatuthyrningslagen.
3. Vrije huurprijs – maar met een nieuw plafond
Verhuurder en huurder komen de huurprijs overeen, en de huur moet in een bepaald bedrag zijn vastgesteld (2 kap. 1 §). Het oude kostenmodel – redelijk rendementspercentage op de marktwaarde plus exploitatiekosten – is afgeschaft. Je hoeft dus niet langer je kapitaalkosten te berekenen om de huur te rechtvaardigen.
In plaats daarvan is er een nieuwe bescherming tegen overhuur in 2 kap. 5 §: de huurder kan een aanvraag indienen bij de Huurcommissie (Hyresnämnden), en de commissie verlaagt de huur als deze aanzienlijk hoger is dan de huur die in het algemeen wordt gevraagd voor vergelijkbare of even gewilde woningen die volgens dezelfde wet worden verhuurd.
Lees die zin nog eens, want de vergelijkingsnorm is volledig nieuw. Je huur wordt niet langer vergeleken met je kosten en ook niet met de gebruikswaarde in de gemeentelijke woningvoorraad – maar met wat andere particuliere verhuurders vragen voor vergelijkbare woningen. Twee praktische gevolgen:
- De hypotheekrente is niet langer je verdediging. Dat je hoge kapitaalkosten hebt, rechtvaardigt niets, en dat je lage hebt, maakt de huur niet onredelijk.
- De marktsituatie is je verdediging. Bewaar schermafbeeldingen van vergelijkbare advertenties in dezelfde buurt, met dezelfde grootte en standaard, van de maand waarin je de huur hebt vastgesteld. Dat is het bewijs waar een toetsing om zal draaien.
Het woord aanzienlijk maakt de drempel hoog: kleine afwijkingen naar boven zouden niet tot wijziging moeten leiden. Wil je een uitgangspunt, gebruik dan onze huurcalculator en vergelijk daarna met daadwerkelijke advertenties.
Indexclausule is toegestaan – met voorwaarden
Jullie mogen afspreken dat de huur volgens een index verandert (2 kap. 4 §). Een verhoging vereist een schriftelijke mededeling, de nieuwe huur gaat ten vroegste een maand na de mededeling in en de vorige huur moet minstens een jaar hebben gegolden. Op een indexclausule die niet aan die voorwaarden voldoet, kun je niet vertrouwen.
Het nieuws dat het duurst is om te missen: terugbetaling over de afgelopen periode
Onder de oude wet gold het besluit van de Huurcommissie (Hyresnämnden) alleen vooruit – in de praktijk kon een verhuurder die te veel had gevraagd ermee volstaan de huur te verlagen. Nu geldt een besluit vanaf de datum van de aanvraag, en als de huur voor de afgelopen periode wordt verlaagd, moet de verhuurder het te veel betaalde bedrag met rente terugbetalen (2 kap. 6 §).
Een huurder die in de derde maand van een tweejarig contract een aanvraag indient, kan dus het verschil voor bijna de hele huurperiode terugkrijgen. Stel de huur vast alsof deze getoetst kan worden, want nu is de toetsing geld waard voor de huurder. Zo werkt een melding aan de Huurcommissie.
4. Opzegtermijn: drie maanden – in beide richtingen
Dit is de verandering waar bijna niemand over schreef, en het beïnvloedt elk contract dat je afsluit.
- Contract voor onbepaalde tijd: het contract wordt opgezegd tegen een maandwisseling die ten vroegste drie maanden na de opzegging valt (6 kap. 2 §).
- Contract voor bepaalde tijd: het contract eindigt aan het einde van de huurperiode, maar de huurder mag altijd tussentijds opzeggen met drie maanden opzegtermijn (6 kap. 1 §).
Onder de oude wet had de huurder slechts één maand opzegtermijn. Nu is de opzegtermijn in beide richtingen even lang, wat jou als verhuurder een aanzienlijk betere planningshorizon geeft – en jou als huurder een langer commitment dan je misschien verwacht. Controleer onder welke wet je contract valt voordat je dagen gaat tellen; we behandelen dit in de gids over opzegtermijn op het huurcontract.
De verhuurder kan het contract alleen tussentijds opzeggen op de gronden die in 6 kap. 3 § worden opgesomd – onder meer onbetaalde huur langer dan twee weken, ongeoorloofde onderverhuur, ernstige overlast, verwaarlozing of geweigerde toegang. In verschillende gevallen moet de huurder bovendien de kans hebben gekregen om zich te corrigeren. Dat een verhuur voor bepaalde tijd niet langer zonder grond tussentijds kan worden beëindigd, is bewust: de huurder moet op de huurperiode kunnen vertrouwen. Heb je de woning op een bepaalde datum terug nodig – sluit dan een contract voor bepaalde tijd tot die datum in plaats van te rekenen op tussentijdse opzegging.
5. Makkelijker om de bostadsrätt te verhuren
De hervorming wijzigde ook de bostadsrättslag (1991:614). De vergunningsgronden zijn hetzelfde – je hebt nog steeds een reden voor de verhuur en toestemming van het bestuur nodig, anders een vergunning van de Huurcommissie (Hyresnämnden) – maar eerdere verhuur wordt nu alleen meegeteld als de bostadsrätt in aanzienlijke omvang is verhuurd.
Dit is gericht op een bekend probleem: iemand die al had verhuurd tijdens een verblijf in het buitenland kreeg eerder de volgende keer nee, juist omdat hij eerder had verhuurd. Nu tellen normale, tijdelijke verhuringen niet langer tegen je. Meer hierover in onderverhuur van bostadsrätt – nieuwe regels 2026.
Dezelfde hervorming maakte het ook makkelijker om aan bedrijven te verhuren en deelwoningen te exploiteren via nieuwe regels voor blokverhuur – zie verhuren aan bedrijven 2026.
6. De borgsom: de mythe die nu rondgaat
Verschillende artikelen beweren dat je vanaf 1 juli 2026 een borgsom van maximaal drie maandhuren mag vragen volgens de nieuwe wet. Dat klopt niet.
De privatuthyrningslagen bevat geen bepaling over borgsom, en de lijst van de regering met wetten die halverwege 2026 in werking traden, bevat geen borgsomwet. Het voorstel voor een gereguleerde waarborgsom – met een maximum van drie maandhuren en het geld gestort bij een derde partij of de provincie – komt uit onderzoeksvoorstellen (onder meer Ds 2023:32) die geen wet zijn geworden.
Wat vandaag geldt, is dus hetzelfde als vóór de hervorming: borgsom is gebaseerd op contractsvrijheid, één tot twee maandhuren is gebruikelijk, het geld wordt niet in een geblokkeerde rekening bewaard en je mag alleen aftrekken wat je kunt aantonen – onbetaalde huur of schade boven normaal gebruik (slitage). De details vind je in onze gids over borgsom: regels en bedragen.
7. Belasting op huurinkomsten 2026
De belastingregels zijn niet veranderd door de hervorming, maar ze bepalen je werkelijke rendement. Het overschot wordt belast als inkomen uit kapitaal met 30 procent.
| Woningtype | Aftrek naast de standaardaftrek van 40 000 kr |
|---|---|
| Bostadsrätt | Het deel van de maandelijkse vergoeding dat betrekking heeft op het verhuurde |
| Hyresrätt | Het deel van de huur dat je zelf betaalt voor het verhuurde |
| Eengezinswoning en eigen appartement | 20 procent van de volledige huurinkomst |
Rekenvoorbeeld: je verhuurt een bostadsrätt voor 12 000 kr/maand (144 000 kr/jaar) en de vergoeding is 3 500 kr/maand (42 000 kr/jaar). Belastbaar overschot: 144 000 − 40 000 − 42 000 = 62 000 kr. Belasting: 18 600 kr. Over na belasting en vergoeding: 83 400 kr.
Verhuur je twee woningen, dan krijg je zoals gezegd de standaardaftrek voor elk. Meer in onze gids over belastingvrij bedrag bij onderverhuur.
8. En je oude contract dan?
De overgangsbepaling is eenvoudig te lezen en gemakkelijk verkeerd te begrijpen: de wet (2012:978) is ingetrokken, maar geldt nog steeds voor overeenkomsten die vóór 1 juli 2026 zijn gesloten.
Een contract uit 2025 blijft dus onder het oude regelwerk vallen – kosten gebaseerde huur, één maand opzegtermijn voor de huurder en geen vereiste van terugbetaling over de afgelopen periode. Twee dingen volgen hieruit:
- Controleer de datum waarop je contract is ondertekend voordat je een regel uit dit artikel toepast. De contractdatum is bepalend, niet de huidige datum.
- Zeg geen goed functionerende huurder op alleen om onder de nieuwe wet te vallen. Dat is een nieuwe huurverhouding die onder de nieuwe wet valt, en een opzegging met dat doel kan zowel duurder als gecompliceerder zijn dan de vrijere huurprijs waard is. Neem juridisch advies voordat je een lopend contract omzet.
Checklist voordat je het contract opstelt
- Controleer dat je niet regelmatig meer dan twee woningen verhuurt – anders geldt de huurwet.
- Is het een hyresrätt die je verhuurt? Dan geldt gebruikswaarde en maximaal 15 procent meubeltoeslag, ongeacht wat de hervorming heeft gezegd.
- Stel het contract schriftelijk op en vermeld de huur als een bepaald bedrag; elektriciteit, water en verwarming mogen worden doorberekend op basis van werkelijk verbruik.
- Bewaar je huurvergelijking – advertenties voor vergelijkbare particuliere verhuur in de buurt, gedateerd.
- Bepaal of het contract voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd moet zijn, en reken op drie maanden opzegtermijn in beide richtingen.
- Wil je een indexclausule: neem die op, en onthoud de vereisten van schriftelijke mededeling en minstens een jaar tussen verhogingen.
- Heb je een bostadsrätt – haal de schriftelijke toestemming van het bestuur voordat de huurder intrekt.
- Spreek de borgsom in het contract af en schrijf op waarvoor deze mag worden gebruikt, omdat de wet zwijgt.
Veelgestelde vragen
Wanneer ging de nieuwe privatuthyrningslagen in?
Op 1 juli 2026. De wet heet privatuthyrningslag (2026:772) en is gebaseerd op proposition 2025/26:187 "Een flexibelere huurmarkt".
Hoeveel woningen mag ik verhuren?
Zoveel je wilt – maar de wet geldt niet als je regelmatig meer dan twee woningen verhuurt die geen deel uitmaken van je eigen woning. Ga je over die grens, dan geldt in plaats daarvan de huurwet, met gebruikswaardehuur en huurbescherming (besittningsskydd).
Geldt de nieuwe wet wanneer ik mijn hyresrätt onderverhuur?
Nee. Verhuur van een woning die je zelf met een huurrecht (hyresrätt) bezit, is uitdrukkelijk uitgezonderd (1 kap. 3 §). Dan geldt 12 kap. jordabalken.
Hoeveel huur mag ik vragen?
Jullie spreken het bedrag vrij af. De Huurcommissie (Hyresnämnden) kan de huur pas verlagen als deze aanzienlijk hoger is dan wat in het algemeen wordt gevraagd bij vergelijkbare particuliere verhuur.
Kan de huurder achteraf geld terugvorderen?
Ja. Als de huur wordt verlaagd, moet de verhuurder het te veel ontvangen bedrag met rente terugbetalen, gerekend vanaf de datum van de aanvraag bij de Huurcommissie. Dat is nieuw vergeleken met de oude wet.
Wat is de opzegtermijn?
Drie maanden tegen een maandwisseling, voor zowel verhuurder als huurder, volgens 6 kap. 1–2 §§. Onder de oude wet had de huurder slechts één maand.
Mag ik een borgsom vragen, en hoeveel?
Er is nog steeds geen wettelijke regel over borgsom. Jullie spreken het bedrag af – één tot twee maandhuren is gebruikelijk – en aftrek is alleen toegestaan voor wat je kunt bewijzen.
Geldt de nieuwe wet voor mijn bestaande huurcontract?
Nee. Overeenkomsten die vóór 1 juli 2026 zijn gesloten, blijven onder de wet (2012:978) vallen.
Bronnen
- Privatuthyrningslag (2026:772) – Zweedse Rijksdag
- Prop. 2025/26:187 Een flexibelere huurmarkt – Regeringen
- Nieuwe regels voor huur en bostadsrätt zomer 2026 – Zweedse rechtbanken
- Privéwoning verhuren – Skatteverket
Het artikel is algemene informatie en vervangt geen juridisch advies in een individuele zaak.
